एका व्यक्तीने एका पिंजऱ्याच्या छताला केळीचा घड बांधून ठेवला . पिंजऱ्याच्या छतापर्यंत पोहचण्यासाठी एक उंच शिडी ठेवली आणि त्यात ५ माकडांना सोडले . माकडेच ती. केळी पाहून त्यांच्या तोंडाला पाणी सुटले. एक माकड शिडीच्या पायऱ्या चढून वर जाऊ लागले. तेवढय़ात त्या व्यक्तीने गार पाण्याचे फवारे सुरू केले आणि सर्व माकडे भिजून ओलीचिंब झाली. वर चढणाऱ्या माकडाने केळी काढण्याचा आपला प्रयत्न सोडून दिला.
मग दुसऱ्या माकडाने शिडी चढण्याचा प्रयन्त केला . पुन्हा त्या व्यक्तीने गार पाण्याचे फवारे सोडले . ज्या- ज्या वेळेस त्यांच्यापकी कोणीही केळी काढण्याचा प्रयत्न केला, त्या- त्या वेळेला पाण्याच्या फवाऱ्यांनी माकडे भिजून गेली. प्रत्येक वेळी माकडाने केळीपर्यंत पोहचण्याचा प्रयत्न केला की त्या व्यक्तीने पाण्याचे फवारे सोडले .
त्यामुळे असे झाले की , आता कोणतेही माकड शिडीकडे जाऊ लागले की इतर माकडे त्याला मारू लागली . माकडांच्या डोक्यात दोन गोष्टींचा परस्परसंबंध अगदी घट्ट बसला, कारण त्यांना भीती बसली होती की शिडीवर जाऊन केळी घेण्याचा प्रयत्न केला तर केळी तर मिळतच नाहीत पण गार पाण्याने मात्र अंग थड्थडून जाते . या धास्तीने सर्व माकडांनी केळी पर्यंत पोहचण्याचा प्रयत्न सोडून दिला . मग त्या पाच व्यक्तीने एका माकडाला बाहेर काढले आणि त्याच्याऐवजी नवे माकडपिंजऱ्यात सोडले. या नव्या माकडाला कोणतीही पूर्वकल्पना नव्हती. ते शिडीवर केळ्यांसाठी चढू लागताच इतर माकडांनी त्याला यथेच्छ चोप दिला. आपण का मार खातो आहोत, याचीही कल्पना नव्या माकडाला नव्हती. पण हळूहळू त्याच्या लक्षात आले, की केळी काढायला गेले की मार खावा लागतो. त्या व्यक्तीने एक-एक करीत सर्व माकडे बदलून नवी माकडेपिंजऱ्यात ठेवली. आता पिंजऱ्यात असलेल्या माकडांपकी कोणीही पाण्याच्या फवाऱ्याला तोंड दिले नव्हते. परंतु तरीही कोणतेही माकड शिडीवर चढून केळी काढायला धजावले नाही. एक गोष्ट ते परंपरागत शिकले होते, की ही केळी काढावयाची नाहीत.
अगदी अशीच अवस्था सध्या महाराष्ट्रातील फ्लॅट धारकांची झालेली आहे . कन्व्हेअन्स करण्याचा प्रयत्न केला की त्याच्या वाटेत हजारॊ अडथळे ठरलेलेच . सरकारने डीम्ड कन्व्हेअन्स नामक सीडी लावल्याचे सांगितले जात असले तरी अडथळ्यांचा पहाड एवढा आहे की वर्तमानात "जमिनीचा मालकी हक्क "हा सोसायटी , सदनिका धारक , अपार्टमेंट यांच्यासाठी न प्राप्त होणारी केळी ठरत आहे .
एनकेन प्रकारे ज्या जागेवर इमारत उभी आहे तिचा ताबा स्वतःकडेच राहू
द्यावयाचा या दृष्टिकोनातून जमीन मालक -विकासक--बिल्डर वागत असल्यामुळे ,
सदनिकाधारकांची आणि सोसायट्यांची . या सर्वांच्या बाबतीतील न प्राप्त होणारी
केळी म्हणजे मानीव अभिहस्तांतरण . यास पुष्टी देणारे काही प्रातिनिधिक उदाहरणे पुढीलप्रमाणे:
उदा १ : ठाणे घोडबंदर रोडवरील संकुल (ऋतू इस्टेट १/२) . २००४ ची इमारत . ११५० फ्लॅट्स . अजूनही मानीव अभिहस्तांतरण नाही . सरकारी काम थेटपणे म्हणजेच एजेंटशिवाय काम होणारच नाही या धारणेतून कन्सलटंटची नेमणूक . त्यासाठी सोसायटीकडून प्रती फ्लॅट रुपये ८५०० रुपयाची मागणी म्हणजे जवळपास ९८ लाख खर्च . त्यानंतर ही किती वेळ लागेल हे अनिश्चित .
उदा २: स्थळ बेलापूर . १९९९ मध्ये विकासाकडून बंगला खरेदी . प्लॉट साडेबारा टक्यातील . विकासकाने विकसीत केलेला . तदनंतर विकासक गायब . प्लॉट ज्या व्यक्तीच्या नावावर आहे त्या व्यक्तीकडून एनओसीसाठी ५ लाख रुपयांची मागणी . त्यामुळे अजूनही डीम्ड कन्व्हेयन्स नाही .
उदा ३: स्थळ औरंगाबाद : प्लॉट खरेदी करून त्यावर ४ मजल्यांचे बांधकाम .२००५ची इमारत . पहिला मजला मालकाकडे तर वरच्या ६ फ्लॅटची विक्री . त्यावेळेस स्वतःत फ्लॅट विकले या सबबी खाली आता मालक अभिहस्तांतरण करण्यास तयार नाही .
उदा ४: स्थळ पुणे : ७ मजली इमारत . एकूण २८ फ्लॅटस . इमारत २०१२ची .अद्यापपर्यंत सोसायटीची स्थापना नाही . त्यामुळे बिल्डरकडून प्रती महिना २३०० रुपये मेंटेनन्सची बळजबरी .
हि झाली केवळ प्रातिनिधिक उदाहरणे .
भविष्यात वाढू शकणाऱ्या एफएसआयच्या लालसेपोटी वा सोसायटीवर आपले वर्चस्व राहू देण्यासाठी , इमारत पुनर्बांधणी / पुनर्विकासातील मलईच्या हेतूने वा अन्य अशा कारणांमुळे महाराष्ट्रातील साधारणपणे ६० ते ७० हजार सोसायट्यांचे व अशा लाखो फ्लॅट धारक जमिनीवरील अधिकारापासून वंचित आहेत .
पुढे जाण्याआधी आपण कन्व्हेयन्स म्हणजे काय ते पाहूयात . कन्व्हेयन्स म्हणजे इमारत ज्या जागेवर उभी आहे तिच्या हक्काचे हस्तांतरण तर डिम्ड कन्व्हेयन्स म्हणजे मानीव अभिहस्तांतरण (सक्तीचे हस्तांतरण ) कन्व्हेयन्स नाही म्हणजे त्या जागेवर बिल्डर /विकासक /मूळ मालकाचा हक्क आणि त्यातील सदनिका धारक केवळ हवेत अधांतरी . जोपर्यंत कन्व्हेअन्स होत नाही तो पर्यंत इमारतीच्या पुनर्बांधणीचा हक्क सदनिकाधारकांना असत नाही आणि म्हणूनच कन्व्हेयन्स आवश्यक ठरते .
सरकारी डीम्ड कन्व्हेयन्स सुविधा :केवळ मगरीचे आश्रू:
बिल्डरच्या मनमानीला चाप बसावा यासाठी सरकारने ऑक्टोबर २०१० पासून डिम्ड कन्व्हेयन्स (मानीव अभिहस्तांतरण ) योजना सुरु केली . गेल्या ८ वर्षात मुंबईतील अंदाजे ३० हजार सोसायट्यांपैकी केवळ २ हजार सोसायट्यांना या योजने अंतर्गत लाभ घेता आला यावरून हि योजना देखील पिंजऱ्यात वर टांगलेल्या केळी सारखीच आहे हे अधोरेखीत होते . अर्थातच या मागचे प्रमुख कारण म्हणजे बिल्डर लॉबीचे सर्व सदनिका विकल्यानंतर देखील आपला हक्क सोडायचा नाही हे धोरण . बिल्डरांचा हेतू स्तुत्य असता तर रेग्युलर कन्व्हेयन्सच्या माध्यमातूनच हा प्रश्न मिटला असता .
सरकारने "ऑनलाईन डीम्ड वाहक मॅनेजमेंट सिस्टीम " ची देखील सुविधा सुरु केली आहे . त्यासाठी आवश्यक मार्गदर्शनपर डेमो दिला आहे . परंतु प्रत्यक्षात या लिंकवर गेल्यावर माहिती उपलब्ध नाही असा संदेश येतो . त्याच बरोबर मानीव अभिहस्तांतरण प्रक्रिया अधिक सुलभ केल्याचा डंका पिटवला जातो पण तरीही सदनिकाधारकांची ससेहोलपट थांबताना दिसत नाही कारण सरकार केवळ मगरीचे आश्रू गाळण्यातच धन्यता मानताना दिसते आहे . सरकारला हे मान्य नसेन तर राज्यातील एकूण सोसायट्या किती ? त्यापैकी किती सोसायटयांना आजवर डीम्ड कन्व्हेयन्स मिळाले ? गेल्या ४/५ वर्षात किती सोसायट्यांना डीम्ड कन्व्हेयन्स प्राप्त झाले ? याची आकडेवारी प्रसिद्ध करावी .
सर्वात महत्वाचा प्रश्न हा आहे की , सरकारला जर आपल्या आयुष्याची पुंजी पणाला लावत सदनिका विकत घेणाऱ्या विषयी आस्था असेन तर सरकार बिल्डरलाच ठरवून दिलेल्या कालावधीत सोसायटी फॉर्म करून डीम्ड कन्व्हेयन्स करणे बंधनकारक का करत नाही ? त्याही पुढे जात ठरवून दिलेल्या कालावधीत बिल्डर /विकासकाने जर डीम्ड कन्व्हेयन्स करून दिले नाही तर त्या जमिनीचा मालकी हक्क आपसूकपणे (बाय डिफॉल्ट) सोसायटीला मिळण्याचा कायदा का करत नाही .
सोसायटी फॉर्म झाल्याशिवाय डीम्ड कन्व्हेयन्स साठी अर्ज करता येत नाही आणि मुळात बिल्डर सोसायटी करूनच देत नाही त्यामुळे सरकारचे प्रयत्न हे केवळ सोपस्कार ठरतात . जिथे केवळ बंगला आहे किंवा ३/४ फ्लॅट आहेत त्या जागेच्या मानीव अभिहस्तांतराबाबत काय ? या प्रश्नांची उत्तरे वर्षानुवर्षे (जाणीवपूर्वक ?) प्रलंबीत आहेत . अतिशय खेदाने नमूद करावे लागेल की , आजवर सरकारने मानीव अभिहस्तांतरण साठी केलेल्या सर्वच उपाययोजना या जाणीवपूर्वक मिळणार नाही अशी धारणा असलेल्या पिंजऱ्यातील केळी सारख्या आहेत .
स्वतंत्र डीम्ड कन्व्हेयन्सचे प्रयोजनच अनावश्यक व अन्याकारक :
सर्वात महत्वाची गोष्ट हि आहे की , फ्लॅटसाठी ठरवलेल्या दरात जमिनीची किंमत समाविष्ट असते की नाही याचा खुलासा सरकारने करावा किंवा तसा खुलासा बिल्डर असोशियसनला करण्यास सांगावे . आकाशाला गवसणी घालणारे फ्लॅटचे दर पाहता त्यात जमिनीची किंमत निश्चितपणे समाविष्ट असते हे अगदी इमारत उभारणीत मोलाची भूमिका बजवणारे अशिक्षित कामगार -गवंडी देखील सांगू शकतील . अन्यायकारक नियमात बदल करणे अभिप्रेत असताना सरकार केवळ पिंजऱ्यातील केळी प्राप्त करण्यासाठी 'सुलभतेची शिडी ' लावल्याचे भासवत , "भिऊ नका! आम्ही तुमच्या पाठीशी आहोत " असे सांगून कर्तव्यपूर्ती टाळत आहे असे म्हटले तर वावगे ठरणार नाही .
या पार्श्वभूमीवर मूलभूत प्रश्न हा आहे की , ज्या वस्तूची किंमत ग्राहकाने मोजली आहे त्या जमिनीचा हक्क प्राप्त करण्यासाठी अन्य द्राविडी प्राणायाम करण्यास भाग पाडणे हाच मुळात अन्याय आहे , नैसर्गिक न्यायाला हरताळ फासणारे आहे असे म्हटले तर फारसे वावगे ठरणार नाही . यावर या क्षेत्रातील "तज्ञ मंडळी "दावा करतील की ' हा नियम पहिल्यापासूनच आहे '. असेलही ! पण प्रश्न हा आहे की , लोकशाही व्यवस्थेत नियम हे लोकांना सहाय्यभूत असणे अभिप्रेत आहेत . ते नाडणारे नसावेत . .... आणि नियम हे कालसुसंगत प्रवाही असणे गरजेचे असते .
योग्य पूर्ततेशिवाय सरकारने सदनिकां विक्री -खरेदीची 'नोदंणीच ' करू नये : रियल इस्टेट क्षेत्रातील बहुतांश नियम हे ग्राहकांना नाडणारे तर विकासक /बिल्डरांना अभय देणारे आहेत . अनेक ठिकाणी सोसायटी बनू शकत नाहीत कारण जमिनीचा मालक आणि विकासक वेगवेगळे असतात . अनेक वेळा विकासकाला कायदेशीररित्या सदनिका विकण्याचा अधिकार नसतो तरीही तो विकतो , त्याची दुय्यम सहाय्यक कार्यालयात नोंद होते . कालांतराने विकासक गायब झाल्यावर अडकतात ते ग्राहक .
सर्वात महत्वाचा प्रश्न हा आहे की , ग्राहकाला जागरूक रहा असा शहाजोग सल्ला देणारे सरकार ज्या विकासकाने वा बिल्डरने आवश्यक नियमांची पूर्तता केली नाही अशा इमारतीतील सदनिकांचा व्यवहार रजिस्टार ऑफिसमध्ये का नोंदवला जातो ? तेंव्हाच बिल्डरला अडवले का जात नाही ? केवळ ग्राहकांचीच अडवणूक का केली जाते ?
अनधिकृतला साथ , अधिकृतला लाथ :
वर्तमानातील जमिन हक्काबाबतचे बाबतचे नियम हे " अधिकृत ग्राहकाला साथ , तर अनधिकृत ग्राहकाला लाथ " या धाटणीतले आहेत हे कटू वास्तव आहे .मागे या विषयीच्या लेखात अधिकृत रित्या फ्लॅट विकत घेणाऱ्यांची ससेहोलपट टाळण्यासाठी "डिफॉल्ट डीम्ड कन्व्हेयन्स " हाच सर्वोत्तम पर्याय दिसतो आणि सरकारने तसा नियम करावा अशी मागणी केली होती त्यावर या क्षेत्रातील तज्ञ् मंडळीने आक्षेपघेत मत मांडले होते की , जोवर "कायदेशीर कागदपत्राद्वारे जमिनीचा मालकी हक्क हस्तांतरित होत नाहीत , तो पर्यंत जमिनीचा हक्क सोसायटी वा सदनिकाधारकांकडे देणे बेकायदेशीर ठरते ". खरंच लाख मोलाचा युक्तिवाद आहे हा ! पण महाराष्ट्रातील तमाम सदनिकाधारकांचा अशा तज्ञ् मंडळींना एक "साधा प्रश्न " आहे की , जेंव्हा एखादी व्यक्ती सरकारी जमिनीवर वा एखाद्या खाजगी जमिनीवर अतिक्रमण करत झोपडे बांधते , इमारत बांधते तेंव्हा त्या जमिनीवरील मालकी हक्क ग्राह्य धरत सरकार त्या व्यक्तीला पर्यायी जागा कशी देते ? सदरील व्यक्तीचा अनधिकृतरित्या बांधकाम केलेल्या व्यक्तीचा "मालकी हक्क" ग्राह्य कसा धरला जातो ? बेकायदेशीर अतिक्रमणाला "डिफॉल्ट मालकी हक्क " प्राप्तीचा नियम तर कायदेशीर वाट चोखळणाऱ्या ग्राहकांसाठी मात्र "मालकी हक्क "पुन्हा एकदा कायदेशीर रित्या प्राप्त करण्यास भाग पाडणे हे लोकशाहीच्या कोणत्या तत्वात बसणारा कायदा आहे याचा विचार करण्याची गरज आहे .
गल्ली गल्लीत बिल्डर झालेले असल्यामुळे अगदी १०० स्केवर फुटाच्या भूखंडावर ४-५ मजली इमारती उभा राहिल्या आहेत . ना सोसायटी ,ना अपार्टमेंट्स . मग अशा नागरिकांना भूखंडाचा मालकी हक्क मिळणारच नाही का ? दुःख अनधिकृत व्यवहारात जमिनीचा मालकी हक्क गृहीत धरण्याबाबतचे नसून प्रामाणिक व कायदेशीर ग्राहकांना नाडण्यात धन्यता मानणाऱ्या व्यवस्थेचे आहे
आजवरचा इतिहास लक्षात घेता , रियल इस्टेट क्षेत्रात "नियम न पाळणे हाच सर्वोत्तम नियम " अशा धाटणीचा कारभार असल्यामुळे आयुष्याची पुंजी पणाला लावूनही लाखो सदनिकाधारक " ज्या भूखंडावर इमारत उभा आहे तिचा कायदेशीर मालकी हक्क "या नैसर्गिक हक्कापासून "वंचित आहेत . सरकारची इच्छा प्रामाणिक असेन तर सर्वात आधी बिल्डरलाच विविध मुदतीत कन्व्हेअन्स करण्याचे कायदेशीर बंधन घालावे , तसे न केल्यास बिल्डर /विकासकाचा परवाना रद्द करण्याचा नियम करावा . त्याच बरोबर ज्या ग्राहकांसाठी कन्व्हेअन्स "प्राप्त न होणारी केळी " बनले आहे त्यांना न्याय देण्यासाठी कन्व्हेन्स साठीचे आवश्यक शुल्क भरून घेत "बाय डिफॉल्ट कन्व्हेअन्स " करून दयावे . जे सरकार कुठल्याही नियमात न बसणारे अनधिकृत बांधकाम एका फटक्यात अधिकृत करते , लाखो नागरिकांना दिलासा देते त्या सरकारसाठी "अधिकृत रीत्या खरेदी "केलेल्या ग्राहकांना दिलासा देणे नक्कीच अशक्य नाही .
सदनिकाधारक /सोसायटयांनी एवढे तरी करावे : मानीव अभिहस्तांतराचे गंभीर वास्तवाचा आरसा सरकार समोर ठेवण्यासाठी सदनिकाधारक आणि सोसायटयांनी आपल्याकडील उपलब्ध कागदपत्रांसह कव्हेयन्ससाठी अर्ज करून ठेवावा . त्याची पोचपावती जपून ठेवावी .
शेवटी , अतिशय नम्रपणे नमूद करू इच्छितो की , मी या क्षेत्रातला तज्ञ् नाही , केवळ एक सजग नागरीक या भूमिकेतून मत मांडत आहे .
.
कोणत्याही टिप्पण्‍या नाहीत:
टिप्पणी पोस्ट करा